松江路,辨公室,行天  中山買屋 / 中山買房 - 中山大樓專家行天宮捷運商三登記

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：22323 萬 (含車位價)
參考單價：107.75 萬/坪
地址：台北市中山區松江路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：202.99 坪 (不含車位面積)
主建物面積：155.43 坪
附屬建物面積：11.43 坪
共同使用：21.51 坪
其他面積：14.62 坪
土地面積：23.93 坪
樓別/樓高： 6樓 / 11樓
屋齡：46 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住辦/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：18837 元/月
鄰近學校：中山國小、新興國中
鄰近公園：榮星花園公園
生活機能：松江市場
附近交通：行天宮捷運站
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析與評論

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於中山區松江路，鄰近行天宮捷運站（約 250 公尺），屬於台北華爾街商圈核心地帶。 2. 景觀與格局：居於 6 樓/11 樓之中高楼层，且為正三角窗一層兩戶設計，採光佳、隱私度高，可俯瞰市區。 3. 配套完善：包含一處坡道平面式車位，社區有電梯及玻璃帷幕外觀，鄰近榮星花園、松江市場等生活機能。
劣勢 (Weaknesses)	1. 總價高昂：參考單價高達約 108 萬/坪，總價超過 2.2 億元，屬於高門檻投資。 2. 屋齡較高：屋齡已達 46 年，可能影響銀行貸款成數及未來房屋維護成本。 3. 管理費偏高：每月管理費約 1.88 萬元，持有成本高，對於自住或投資回報率有壓迫。 4. 面積特殊：總坪數近 203 坪卻僅有 2 房，格局較為疏鬆，適合特定用途而非一般家庭居住。
機會 (Opportunities)	1. 商務投資潛力：該區域為商辦集中地，適合作為企業總部或頂級住辦雙重用途。 2. 租金收益穩定：因具備地鐵與商圈優勢，吸引商務人士租購，具長期出租潛力。 3. 重建議題：位於老舊大樓地段，若未來都市更新成功，資產增值空間大。
威脅 (Threats)	1. 流動性較低：高總價與特殊坪數導致買賣對象受限，市場交易週期可能較長。 2. 法令限制：土地登記為「商三」且用途標註住辦，未來使用上可能面臨法規限制或稅務差異（如營業稅率、房屋稅率較高）。 3. 貸款風險：高屋齡加上高單價，銀行授信審核可能較嚴，影響資金調度。

2. 物件評論

此物件為位於台北市中山區松江路上的高總價住宅標的，具備極佳的地理位置與景觀優勢，但屬於「非一般住家」的特殊資產。建議僅適合特定投資客或企業買主考慮，對於一般家庭自住而言，則需審慎評估需求與預算。

主要理由如下：

地段無可複製性：行天宮周邊為台北核心商圈，交通与生活機能極佳，且該建築為當地地標之一，具有保值潛力。
持有成本考量：高單價、高坪數以及每月近 19,000 元的管理費，對於資金流壓力較大，需確認未來租金收益或自用價值能覆蓋成本。
屋齡與法規影響：46 年屋齡可能涉及未來的維修風險或重建問題，加上「商三住辦」的登記性質，在贷款額度、稅金計算及房屋用途上，建議洽詢專業會計師或律師確認細節後再行議價。

總結來說，這是一筆高風險與高回報並存的交易，若您的目標在於資產配置或商務辦公兼自住，此物件值得深入評估；若是追求單純居住舒適度或預算有限，則有其他更適合的選擇。